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遍地开花的“地下城”，真的这么香吗？

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发布时间：2021-08-16

2016年，南京市政府发布了《南京市城市地下空间开发利用总体规划（2015-2030）》，为我们描绘了一幅地下空间开发的壮丽蓝图。未来无论江南主城还是江北主城，百米地下也将别有洞天，超级“地下城”将在地下生长。

主城主要地下空间开发区域（根据规划内容整理）

根据规划，南京的“地下城市”按照三个层级来规划建设：一级中心，包括四个主城片区，为新街口—鼓楼、南站—红花机场、河西、江北核心区；二级中心，包括十一个城市重点地段，包含湖南路、下关滨江、夫子庙等；三级中心，包括多个地区级商业中心和交通枢纽，如迈皋桥、桥北、龙江及南京站及机场枢纽。规划提出至2030年规划期末，南京的地下空间总建筑面积达到8600万平方米，年增340万平方米。

南京主城区地下空间发展规划结构（图片来源于网络）

这么大的手笔，如此规模的“地下城”开发，到底是好是坏？今天空想家就跟大家唠唠嗑，谈谈我个人的一些看法，仅代表个人意见，欢迎大家讨论、交流。

01 梦想很丰满，现实很骨感

提到湖南路、山西路商圈，马台街夜市、狮子桥美食街、灯光隧道、军人俱乐部是很多人的必去之地，曾经也是仅次于新街口的南京第二大商圈。早在上世纪90年代后期，湖南路已经是“”全国百城万店无假货示范商业街了，霓虹灯影，吃喝玩乐一应俱全，车水马路，人气爆棚。但近几年来，这里的风光繁华却一去不返、沿街商铺冷清惨淡，究其原因有这几个方面，其一湖南路沿线的军产停止商业租赁，街北的大量商铺停业；其二建筑立面改造，长时间的脚手架围挡遮挡了商铺门脸。另外还有个最重要的原因就是，湖南路地下商业街的建设，连年施工造成了交通的阻塞，每年隔三差五的就有复工、开业的小道传闻，但是至今尚未完工，开发商还不断爆出资金断裂、破产重组的消息，留给湖南路的真的只有一地鸡毛。曾经“南有新街口，北有湖南路”，新街口好好的，湖南路已经被折腾的气若游丝了。

年度笑话：湖南路地下商业街建成（图片来源于网络）

现实版的“行路难”，处处是城建战场（图片来源于网络）

饼画得着实很大，规划也是波澜壮阔。计划在地下建设4大街区、5大广场，打造以餐饮、超市、酒吧街等多元业态。4大街区包括南京客厅、中央书坊、万国食客、未来街区；5大广场地下通高广场及21个中庭设计，未来24小时不打烊，打造南京最大的“不夜城”。

梦想和愿景非常美好，现实脸蛋被打得啪啪作响，与理想的状态差的不是一星半点。

湖南路地下商业街规划效果图（图片来源于网络）

河西元通站中央公园也有个地下商城——金源广场，同样也是人迹罕至。规划的设想是将元通站出入口和中央公园人流通过地下通道导入河西CBD，依托人流打造一个纵横的地下商业街区，地下结构复杂，光商业的部分就有2层之多。作为河西CBD的一部分，地段绝佳，曾经刚开业也是风光无限。但目前的生存状况比较堪忧，除了主通道周边的几家快餐店还苟延残喘，还有就是家乐福超市和中影影城还能吸引一些人气，其他的商铺造就死翘翘了，大面积的商铺关门歇菜，街区的很大部分地区黑灯瞎火的，弥漫着一丝诡异的氛围。

地铁出入口的商铺关门（笔者自摄）

大面积商业无人问津（笔者自摄）

压抑的地下通道，局促的地下广场，极度繁琐的人行流线组织，关停的电梯，都变相地降低了人在空间中的体验好感度。好好的一个河西中央公园被分割得七零八碎，从南到北近在咫尺却要绕个大弯，本来就赶时间的白领群体，硬生生地被逼着游园一遭。那些存在于图纸上的构想，并没有在现实中得以实现。

那种商场的负一层今天不在讨论范围内，纵观南京的大规模的地下商业街，除了新街口和莱迪以外，真的是有种九死一生的感叹，对于地下城的未来发展如何真的需要抱有一丝的怀疑态度。

复杂的交通流线（笔者自摄）

关停的电梯（笔者自摄）

02 “拿来主义”水土不服

地下城乃至“地下空间”，严格意义上来说，也是对外国建设经验的一种吸纳和借鉴。虽然在中国古代原始先民能开挖洞穴居住、古人会开挖地窖进行储藏、帝王将相建设规模宏大的地下陵墓，乃至战时“深挖洞、广积粮”会利用地下空间，但没有将地下空间作为商业空间乃至真正意义上的城市生活空间进行使用。

真正意义上的地下空间开发，可能要追溯到1613年英国伦敦的地下通道建设，以及后来1863年的英国伦敦建成了世界上第一条地铁，开创了人类建设地下轨道交通的先例。只有在这样的地下空间里面，受到巨大的混凝土的庇护，人们才有了稳定的流动的空间，也为后来逐渐向商贸空间演化奠定了发展的基础。

世界第一条地铁：伦敦地铁（图片来源于网络）

后来在1957年日本出现了世界上第一条地下商业街——大阪唯波地下街，地下商业街的业态逐渐蔓延开花，日本大阪相继又建设了梅田地下街和虹地下商业街。

日本大阪地下商业街（图片来源于网络）

当然世界各地还有很多成功的“地下城”建设案例，我国的地下城建设理念基本上是借鉴国外的思想和方法，无论是北京的第一条地铁还是大城市遍地的地下商业，在某种程度上都是一种抄作业学习的过程。这里并不是否定了国内的地下城建设中的创新和创造，而是希望大家能关注：外国地下城建设的先天背景，是在什么样的水土中才能生长出这样的空间形体，放之到国内还合适吗？生硬地“造城”，或许只是对城市空间场景的模仿，而缺少对于内在运行逻辑的学习和思考。

》》》日本地下城：

日本国土面积稀少，大城市人口众多，高人口密度导致了高昂的地价，不得不向地下索要空间，地下开发也是没有办法的办法。同时在狭小的土地上交通设施发达，城市用地的分隔问题严重，道路交通出行的问题极为突出，建设地下通道也是无奈之举。日本地下城是出于集约发展需要，向地下要空间的典型代表。

日本地下空间营造（图片来源于网络）

》》》伦敦地下城：

伦敦是最早发展地下轨道交通的城市，轨道交通线附着着城市大量的人流和物流，人总得又需求，又需求就会有商贩提供产品。逐渐地从流动商贩演变成为了固定的商铺和商业街，地铁线建设带来了商业的繁荣。

伦敦地下空间（图片来源于网络）

》》》加拿大蒙特利尔地下城：

蒙特利尔地处高纬度地区，冬季时间非常漫长，气温经常会骤降三四十度，积雪厚度也经常能超过人高，可以说有着极度不适合人居住生存的环境。因此在地下建设一座城市，将城市的主要公共空间放置在地下，地上冰冻三尺、地下四季如春的环境中，这样的空间对人们的吸引力是无穷的大。同时地下设施的保温性能极好，也能节省能源、保护环境。

加拿大蒙特利尔地下城（图片来源于网络）

》》》中国传统的地下城——帝王陵墓：

中国的地下城，我们最熟悉的就是众多的帝王地下陵寝。地下宫殿最为著名的是秦始皇陵，但就工程量来说，未必输给今天外国的地下城。在我国传统观念里面，认为地下是阴气最重的地方，“地载万物”也是阴的代表，古代劳动力发展后，极少有居住在地下的，倒是一些不开化的文明还居住在地下。“地下”、“见不得光的地方”都代表着一种情感上对黑暗的厌恶，根植黄土、向阳而生也是生物的“趋光”属性，地下城的开发向生活的界面拉入“不见光”的地下，在传统情感上是有一定排斥性的。

中国的帝王陵（图片来源于网络）

事物生长一定要有生长的土壤，商业开发想要成功也需要符合商业的规模，生硬的通过“造需求”“造城”恐怕很难长久。外国的成功经验可以借鉴，但是要找对适应的场景，如果既没有极端集约发展的需要、人流的爆炸性过境需求、恶劣环境庇护所的需要，那么建设如此多的地下城是不是也是一种浪费呢？

03 这样建“地下城”可以活

当然抄作业借鉴也是有非常成功的案例，不能一棍子打死，但是仔细分析他们的经验会发现，想要“地下城”商业能够健康的活着，有几个方面必须要认真的思考和谋划。

A、足量的人流支撑+主力消费场所

不是说有地铁站就有人流的支撑，不是有交通换乘就会有消费人群，必须要周边地区是人们重要的到达性消费目的地。打个比方，同样是地铁换乘站点，南京南站的交通流量远大于新街口，但是带来的消费人群却远小于新街口。这个地区必须是观念里的“消费地”，有着例如德基广场、中央商场、大洋百货这样针对不同消费人群主题鲜明的购物中心。同时也兼具公共交通人流量的支撑，根据统计南京新街口站的节假日人流量超过百万，在今天这个“流量为王”的时代，再有个日均流量超过百万的商业站点，那么搞地下商业想不火都不行哦。

新街口拥挤的人流量（图片来源于网络）

B、顺畅的步行体验、简单的流线

很多地下商业街容易形成商业的“冰火两重天”，火的地方一塌糊涂，冷清的地方门可罗雀，很多是规划造成的问题。只有主流线的沿线才能真正的形成人流的聚集，那种七拐八拐、有悖人情的设计都是设计师的无端意淫。如果想在地下还建成铺大饼式的商场，那规划的有多高、跌的就会有多惨痛。另外商业街和交通设施的人流换乘衔接也非常重要，迷宫式的换乘通道不容易汇聚人流，南京河西元通站就是个典型的案例。

一字型的地下商业街（图片来源于网络）

C、比地面还优美的空间环境

想要地下商业超过地面，那必须要营造的空间感受超过地面空间。夫子庙的水游城就是个生动的案例，水游城一期最受欢迎的就是负一层，通过水景和室外舞台的打造，负一层的商业价值不输地面层，很多在地面层的顾客都会被吸引走下楼梯。反观水游城的二期水平方，负一层是拥挤不堪，毫无特色，可想而知对顾客也是无吸引力可言，自然那边的负一层也沦为了地摊商业的集聚地。如果地下层只有地下，看不见太阳、呼吸不到清新的空气，那么就不要想这样的地下商业吸引力能有多大了。